รวมค่าใช้จ่าย ภาษี และค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ 2569 — คำนวณครบจบในหน้าเดียว

4 ค่าใช้จ่ายตอนโอน — ตารางสรุป

ตอนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย คู่สัญญาต้องจ่ายเงินให้สำนักงานที่ดิน 4 ก้อน — แยกตามหน้าที่ของแต่ละก้อนได้ดังนี้:

| ค่าใช้จ่าย | อัตรา (ปกติ) | อัตรา (มาตรการ 2569) | ใครจ่าย (ธรรมเนียม) | คิดจาก | |------------|:------------:|:--------------------:|:-------------------:|--------| | 1. ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | 0.01% (≤7M) | แบ่งครึ่ง | ราคาประเมิน หรือราคาขาย (สูงกว่า) | | 2. ค่าจดจำนอง | 1% | 0.01% (≤7M) | ผู้ซื้อ | วงเงินจำนอง | | 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (ถือ น้อยกว่า 5 ปี) | ไม่เปลี่ยน | ผู้ขาย | ราคาขายหรือประเมิน (สูงกว่า) | | 4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ตามอัตราขั้นบันได | ไม่เปลี่ยน | ผู้ขาย | กำไรจากการขาย (มีสูตรเฉพาะ) |

กฎสำคัญ: ทุกการคำนวณใช้ ราคาประเมินกรมธนารักษ์ หรือ ราคาซื้อขายจริง — เลือกค่าที่ สูงกว่า เสมอ ถ้าราคาประเมิน 5 ล้าน ขายจริง 3 ล้าน = ใช้ 5 ล้านคำนวณ

มาตรการรัฐ 2569 (กรอบเวลาด่วน — เหลือไม่กี่วัน!)

รัฐบาลผ่านประกาศกระทรวงมหาดไทยลดค่าธรรมเนียมโอน + จดจำนองเหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ

กรอบเวลา + เพดาน

| ประเด็น | ความจริง | |---------|---------| | หมดเขต | 30 มิถุนายน 2569 (ต้องโอนภายในวันที่นี้) | | เพดานราคา | ราคาขาย + ราคาประเมิน + วงเงินจำนอง ทั้ง 3 ค่า ≤ 7 ล้านบาท | | สัญชาติ | เฉพาะผู้ซื้อ สัญชาติไทย (ต่างชาติ + นิติบุคคลไม่ได้) | | เงื่อนไขเพิ่ม | ถ้าใช้สิทธิจดจำนอง 0.01% ต้องโอน + จำนอง วันเดียวกัน |

⚠️ ที่ดินเปล่าไม่ได้สิทธิ — ห้ามเข้าใจผิด

มาตรการนี้ครอบคลุมเฉพาะ "ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัย หรืออาคารพาณิชย์" เท่านั้น

| ประเภททรัพย์ | ได้ 0.01%? | |--------------|:----------:| | 🏠 บ้านพร้อมที่ดิน ≤ 7M | ✅ | | 🏘️ คอนโด ≤ 7M | ✅ | | 🏢 อาคารพาณิชย์ ≤ 7M | ✅ | | 🏞️ ที่ดินเปล่า (ทุกราคา) | ❌ | | 🌾 ที่ดินเกษตรกรรม | ❌ |

ดูรายละเอียดมาตรการครบใน บทความ P0 ค่าโอน 0.01% — รวมตัวอย่างคำนวณจริง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์ — ระยะเวลาถือครองสำคัญสุด

นี่คือจุดที่ผู้ขายส่วนใหญ่พลาด — ระยะเวลาที่ถือครองก่อนขาย ทำให้ภาษีต่างกันถึง 6.6 เท่า

กฎ 5 ปี (หรือ 1 ปีในทะเบียนบ้าน)

| ระยะเวลาถือครอง | ภาษีที่เสีย | อัตรา | |----------------|------------|:-----:| | น้อยกว่า 5 ปี | ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (3% + ภาษีท้องถิ่น 10%) | | ≥ 5 ปี หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้าน ≥ 1 ปี | อากรแสตมป์ | 0.5% |

ตัวอย่าง: ขายบ้านราคา 5,000,000 บาท

• ถือมา 3 ปี → ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 5,000,000 × 3.3% = 165,000 บาท
• ถือมา 6 ปี → อากรแสตมป์ = 5,000,000 × 0.5% = 25,000 บาท

ส่วนต่าง = 140,000 บาท! — ถ้าใกล้ครบ 5 ปี รออีกนิดก่อนขาย คุ้มมาก

กรณีพิเศษ — ทะเบียนบ้านลัด

ถ้าซื้อบ้านมา 2 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปีเต็ม → ยังเสียแค่ อากรแสตมป์ 0.5% (ไม่ต้องภาษีธุรกิจเฉพาะ) — ใช้ "ทะเบียนบ้านลัด" แทน

⚠️ กรณีนี้ใช้สำหรับ บ้านที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้น — ที่ดินเปล่าหรืออาคารพาณิชย์ที่ไม่ได้อยู่อาศัยจริง ไม่นำกฎทะเบียนบ้านลัดมาใช้

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — สูตรซับซ้อนแต่คำนวณได้

นี่คือ "ก้อนสุดท้าย" ที่ผู้ขายต้องจ่าย — ส่วนใหญ่คนสับสนเพราะสูตรไม่ตรงไปตรงมา

สูตรคำนวณ (สรุปง่ายๆ)

ภาษีเงินได้ = ((ราคาประเมิน − ค่าใช้จ่ายเหมา) ÷ จำนวนปีที่ถือครอง) × อัตราภาษี × จำนวนปีที่ถือครอง

ค่าใช้จ่ายเหมา (หักเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง):

| ปีที่ถือครอง | หักเหมา (%) | |:------------:|:-----------:| | 1 ปี | 92% | | 2 ปี | 84% | | 3 ปี | 77% | | 4 ปี | 71% | | 5 ปี | 65% | | 6 ปี | 60% | | 7 ปี | 55% | | 8+ ปี | 50% |

ตัวอย่าง: ขายที่ดินที่รับมรดกถือ 6 ปี ราคาประเมิน 5 ล้าน

1. ค่าใช้จ่ายเหมา 6 ปี = 60% → หักได้ 3 ล้าน
2. รายได้สุทธิ = 5,000,000 − 3,000,000 = 2,000,000 บาท
3. หารด้วยปีที่ถือครอง = 2,000,000 ÷ 6 = 333,333 บาท/ปี
4. คำนวณภาษีตามอัตราขั้นบันได:
   • 150,000 บาทแรก = ยกเว้น
   • 150,000-300,000 = 5% = 7,500
   • 300,000-333,333 = 10% = 3,333
   • รวม ≈ 10,833 บาท/ปี
5. คูณกลับด้วยปีที่ถือครอง = 10,833 × 6 = 65,000 บาท

💡 กล่องสถานการณ์จริง — นาย ก. ขายที่ดินมรดก

นาย ก. ขายที่ดินมรดก ราคาขายตกลงกัน 5 ล้านบาท ราคาประเมิน 5 ล้านเท่ากัน ถือมา 6 ปี ไม่จำนอง:

| ค่าใช้จ่าย | คำนวณ | ผู้จ่าย | จำนวน | |------------|--------|---------|--------| | ค่าธรรมเนียมโอน | 2% × 5M | แบ่งครึ่ง | 100,000 | | ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 0% (ถือเกิน 5 ปี) | — | 0 | | อากรแสตมป์ | 0.5% × 5M | ผู้ขาย | 25,000 | | ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | สูตรข้างบน | ผู้ขาย | ~65,000 | | รวมที่จ่ายให้รัฐ | | | 190,000 |

นาย ก. (ผู้ขาย) จ่ายรวม ~140,000 (ครึ่งค่าโอน 50,000 + อากร 25,000 + ภาษีรายได้ 65,000) ผู้ซื้อ จ่ายรวม 50,000 (ครึ่งค่าโอน)

ถ้านาย ก. ถือมาแค่ 4 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% × 5M = 165,000 — เสียมากกว่า 140,000 บาท! รออีก 1 ปีก่อนขายคุ้มมาก

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 — รายปี ไม่ใช่รายตอนโอน

นี่เป็นภาษีที่ เจ้าของที่ดินทุกคนต้องเสียทุกปี ไม่ใช่แค่ตอนซื้อขาย

อัตราภาษี (2569)

| ประเภทการใช้ที่ดิน | อัตราภาษี | หมายเหตุ | |---------------------|:---------:|---------| | บ้านอยู่อาศัย (ตัวเองอยู่) | 0.02-0.10% | บ้านแรกได้รับลดหย่อน | | บ้านอยู่อาศัย (ปล่อยเช่า/ไม่ได้อยู่เอง) | 0.02-0.10% | คิดเต็ม | | เกษตรกรรม | 0.01-0.10% | ต่ำสุดในกลุ่ม | | พาณิชย์/อุตสาหกรรม | 0.30-1.20% | สูงกว่าบ้านมาก | | ที่รกร้างว่างเปล่า | 0.30-3.00% | เพิ่ม 0.30% ทุก 3 ปี — ขึ้นสูงสุด 3% |

⚠️ ที่ดินรกร้าง — ภาษีเพิ่มทุกปี

ถ้าคุณมีที่ดินทิ้งร้างไว้นานเกิน 3 ปี ภาษีจะเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี:

• ปี 1-3: 0.30%
• ปี 4-6: 0.60%
• ปี 7-9: 0.90%
• ...สูงสุด: 3.00%

ทางเลี่ยงถูกต้อง: ใช้พื้นที่ปลูกผัก, สวนผลไม้, ปล่อยเช่าทำเกษตร — เปลี่ยนเป็น "เกษตรกรรม" เสียแค่ 0.01-0.10%

ใครจ่ายอะไร — ผู้ซื้อ vs ผู้ขาย

ตามธรรมเนียมปกติในไทย:

ผู้ซื้อจ่าย

• ครึ่งค่าธรรมเนียมการโอน (1% ครึ่ง)
• ค่าจดจำนอง (1% เต็ม ถ้ากู้ธนาคาร)
• ค่าทำนิติกรรม (เล็กน้อย)
• ค่าตรวจสอบ + ค่าใช้จ่ายธนาคาร (ถ้ากู้)

ผู้ขายจ่าย

• ครึ่งค่าธรรมเนียมการโอน (1% ครึ่ง)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ (ตามระยะถือครอง)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

⚠️ แต่ทุกอย่าง "เจรจาได้"

ในประกาศบางทรัพย์เขียนว่า "ฟรีค่าโอน" = ผู้ขายออกค่าโอนทั้งหมด ผู้ซื้อไม่ต้องจ่าย 1% (ประหยัดทันที 50,000-100,000 บาท ขึ้นกับราคาทรัพย์)

ตัวอย่างทรัพย์ banteedin ที่ ฟรีค่าโอน:

⚠️ หมายเหตุ: ทรัพย์ไทรน้อยเป็นที่ดินเปล่า จึงไม่ได้สิทธิมาตรการ 0.01% — แต่ "ฟรีค่าโอน" จากผู้ขายเป็นโปรโมชั่นแยกที่ banteedin มอบให้ ผู้ซื้อยังประหยัดเงินสดทันที 1-2%

วิธีเช็คราคาประเมินจริง — Treasury Online

ก่อนคำนวณค่าโอน + ภาษีใดๆ ต้องรู้ ราคาประเมินกรมธนารักษ์ ของแปลงก่อน

Step 1: เข้า assessprice.treasury.go.th

Step 2: เลือกวิธีค้นหา

วิธี A — ใส่เลขโฉนด (แม่นยำที่สุด)

• ใส่ จังหวัด → อำเภอ → ตำบล
• ใส่เลขโฉนดที่ดิน
• กดค้นหา

วิธี B — เลือกบนแผนที่

• เปิดแผนที่ → ซูมไปบริเวณแปลง
• คลิกบนแปลง → ระบบโชว์ราคาประเมิน

Step 3: อ่านผล

ระบบแสดง:

• ราคาประเมิน/ตร.ว. (สำหรับที่ดิน)
• ราคาประเมิน/ตร.ม. (สำหรับสิ่งปลูกสร้าง)
• รอบปีประเมิน (ปัจจุบันใช้รอบ 2566-2569)

💡 ตัวอย่างจริง — แปลงปากพูน

แปลงปากพูน (ระวาง 4926 II 0640-09) — ติดถนนสายท่าแพ:

• ราคาประเมิน: 1,600 บาท/ตร.ว. (verified จาก LandsMaps + Treasury)
• เนื้อที่: 1,007.3 ตร.ว.
• ราคาประเมินรวม: 1,007.3 × 1,600 = 1,611,680 บาท

ถ้าขาย 12 ล้านบาท (ราคาตลาด) — ใช้ 12 ล้าน คำนวณค่าโอน/ภาษี (สูงกว่าราคาประเมิน)

หมายเหตุ: ราคาประเมินกรมธนารักษ์ของปากพูนเฉลี่ยทั้งตำบลอยู่ที่ 400 บาท/ตร.ว. แต่เฉพาะแปลงที่ติดถนนสายหลัก (สายท่าแพ) สูงเป็น 1,600 — ราคาประเมินขึ้นกับโซน ไม่ใช่ตัวเลขเดียวทั้งตำบล

เครื่องคำนวณค่าโอน — ใช้ง่ายๆ ในใจ

ก่อนทำธุรกรรมจริง คำนวณคร่าวๆ ในใจได้ตามนี้:

กรณีปกติ (ไม่ได้สิทธิ 0.01%)

ค่าโอนรวม = ราคาประเมิน × 2%
ค่าจำนอง  = วงเงินกู้ × 1%
รวม      = (ราคาประเมิน × 2%) + (วงเงิน × 1%)

ตัวอย่าง: ซื้อบ้าน 5 ล้าน กู้ 4 ล้าน

• ค่าโอน = 5M × 2% = 100,000
• ค่าจำนอง = 4M × 1% = 40,000
• รวม = 140,000 บาท

กรณีเข้าเกณฑ์มาตรการ 0.01%

ค่าโอนรวม = ราคาประเมิน × 0.01%
ค่าจำนอง  = วงเงินกู้ × 0.01%

ตัวอย่างเดียวกัน: ซื้อบ้าน 5 ล้าน กู้ 4 ล้าน เข้าเกณฑ์

• ค่าโอน = 5M × 0.01% = 500
• ค่าจำนอง = 4M × 0.01% = 400
• รวม = 900 บาท

ประหยัดเทียบกรณีปกติ = 139,100 บาท ⭐

กรณีไม่จำนอง (ซื้อสด)

ไม่มีค่าจำนอง เหลือแค่ค่าโอน:

• กรณีปกติ: 5M × 2% = 100,000
• เข้าเกณฑ์: 5M × 0.01% = 500

ทรัพย์ที่ "ฟรีค่าโอน" จาก banteedin

ทรัพย์ที่ผู้ขายตกลงออกค่าโอนทั้งหมดให้:

ถ้ามีคำถามเรื่องคำนวณค่าโอน-ภาษีของทรัพย์ที่สนใจ ทักไลน์มาให้คำนวณก่อนได้ทันที — ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย

หมายเหตุ: ตัวเลขในบทความนี้สรุปจากกฎหมายและประกาศกระทรวงมหาดไทย ณ 26 มิ.ย. 2569 ก่อนทำธุรกรรมจริง ควรตรวจสอบกับ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ และ กรมสรรพากร (rd.go.th) อีกครั้ง สำหรับเงื่อนไขเฉพาะกรณี