ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร? ขายที่ดินถือไม่ถึง 5 ปี เสียเท่าไหร่ 2569
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เก็บจากผู้ขายที่ถืออสังหาฯน้อยกว่า 5 ปี — เปรียบเทียบกับอากรแสตมป์ 0.5% (ถือ ≥5 ปี) พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง วิธีลด/ยกเว้น และข้อยกเว้นพิเศษ
ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax — SBT) คือภาษีที่รัฐเก็บจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในระยะเวลาสั้น — รัฐมองว่าการขายในระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี = ขายเชิงพาณิชย์ (เก็งกำไร) ไม่ใช่ขายเพื่อย้ายที่อยู่อาศัยตามปกติ
อัตราภาษี
ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.0% ของราคาขาย/ประเมิน (สูงกว่า)
ภาษีท้องถิ่น (10% ของ SBT) = 0.3% ของราคาขาย/ประเมิน
รวม = 3.3% ของราคาขาย/ประเมิน
ใช้กับอะไรบ้าง
| ประเภทอสังหา | เสีย SBT? | |---------------|:---------:| | บ้านพร้อมที่ดิน | ✅ ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี | | คอนโดมิเนียม | ✅ ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี | | ที่ดินเปล่า | ✅ ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี | | อาคารพาณิชย์ | ✅ ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี | | ห้องชุด/อพาร์ตเมนต์ | ✅ ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี | | มรดก | ❌ ยกเว้น |
เมื่อไหร่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กฎทั่วไป: ขายอสังหาฯ ภายใน 5 ปี นับจากวันได้กรรมสิทธิ์ → ต้องเสีย SBT 3.3%
นับ "5 ปี" ยังไง
นับจาก วันที่จดทะเบียนรับโอน (ในโฉนด) — ไม่ใช่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ตัวอย่าง:
- ซื้อบ้าน + จดทะเบียนรับโอน 15 ม.ค. 2563
- ขาย + จดทะเบียนโอนให้คนอื่น 10 ม.ค. 2568 → ถือไม่ครบ 5 ปี (ขาด 5 วัน) = เสีย SBT 3.3% ❗
- ถ้ารอจนถึง 16 ม.ค. 2568 = ครบ 5 ปี = เสียแค่อากร 0.5% (ประหยัดมาก)
⚠️ บทเรียน
ถ้าใกล้ครบ 5 ปี ห่างกันแค่ไม่กี่เดือน ให้รอ — ประหยัดเงินหลายแสน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์ — ตารางเปรียบเทียบ
| รายการ | ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | อากรแสตมป์ | |--------|:---------------------:|:----------:| | อัตรา | 3.3% | 0.5% | | เงื่อนไข | ถือ น้อยกว่า 5 ปี | ถือ ≥5 ปี หรือมีทะเบียนบ้าน 1 ปี | | ลดหย่อน | ❌ ไม่มี | ❌ ไม่มี | | ใครจ่าย | ผู้ขาย | ผู้ขาย | | คิดจาก | ราคาขาย/ประเมิน (สูงกว่า) | ราคาขาย/ประเมิน (สูงกว่า) | | จ่ายที่ไหน | สนง.ที่ดิน (วันโอน) | สนง.ที่ดิน (วันโอน) |
ผลต่าง 6.6 เท่า — ตัวอย่างขายราคา 5 ล้าน:
- SBT 3.3% = 165,000 บาท
- อากรแสตมป์ 0.5% = 25,000 บาท
- ส่วนต่าง = 140,000 บาท 💸
ข้อยกเว้น — ใครไม่ต้องเสีย SBT
แม้ถือ น้อยกว่า 5 ปี ก็มีข้อยกเว้นที่ทำให้ไม่ต้องเสีย SBT:
1. มีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี ขึ้นไป
ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาฯที่ขาย เป็นเวลา 1 ปี เต็ม ก่อนวันโอน → ยกเว้น SBT (เปลี่ยนเป็นอากรแสตมป์ 0.5% แทน)
⚠️ ใช้เฉพาะอสังหาฯที่อยู่อาศัยจริง — ที่ดินเปล่าหรืออาคารพาณิชย์ที่ไม่ได้อยู่อาศัยจริง ใช้กฎทะเบียนบ้านลัดไม่ได้
2. มรดก
ขายอสังหาฯที่ได้รับเป็นมรดก:
- ถ้าขายภายใน 5 ปี (นับจากวันรับมรดก) → ต้องเสีย SBT
- ยกเว้น: พิสูจน์ได้ว่าเป็นมรดกจริง (มีพินัยกรรม + เอกสารยืนยัน) → ยกเว้น SBT บางกรณี
- คำแนะนำ: ปรึกษาทนายหรือ สนง.ที่ดิน ก่อนขายมรดก
3. การโอนระหว่างคู่สมรส (ที่จดทะเบียน)
โอนทรัพย์สินจากคู่สมรสคนหนึ่งให้อีกคนหนึ่ง = ยกเว้น SBT + ยกเว้นภาษีเงินได้
4. การโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย
- โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย → ยกเว้น SBT
- ค่าธรรมเนียมโอนลด 0.5% (จาก 2%)
- ยกเว้นภาษีเงินได้ถ้าทรัพย์มูลค่า ≤20 ล้านบาท/ปี
5. การเวนคืนโดยรัฐ
ขายให้รัฐในกรณีเวนคืน = ยกเว้น SBT
💡 กล่องสถานการณ์จริง — ขายที่ดินถือ 3 ปี
นาย ก. ซื้อที่ดิน 5 ล้าน เมื่อ 3 ปีก่อน ตอนนี้ขายในราคา 6 ล้าน (ราคาประเมิน 5.5 ล้าน):
ขั้นตอนคำนวณ:
- ราคาที่ใช้คำนวณภาษี = max(6M, 5.5M) = 6 ล้านบาท
- SBT = 6,000,000 × 3.3% = 198,000 บาท ❗
ถ้านาย ก. รอ 2 ปีอีก (ถือครบ 5 ปี):
- อากรแสตมป์ = 6,000,000 × 0.5% = 30,000 บาท
ส่วนต่าง = 168,000 บาท — รอ 2 ปี คุ้มไหม?
พิจารณา:
- ถ้าตลาดอสังหาฯขึ้น 168,000 ÷ 2 ปี = 84,000 บาท/ปี ราคาขึ้นเพื่อชดเชย = ราคาขึ้น 1.4%/ปี
- ตลาดอสังหาฯปกติขึ้น 3-8%/ปี → รอ 2 ปี คุ้มกว่ามาก
ทางเลือกอีกแบบ — มีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี
ถ้านาย ก. ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านอสังหาฯนี้ 1 ปี → ยกเว้น SBT ทันที (เสียแค่อากร 30,000)
→ ใช้ได้เฉพาะถ้านาย ก. อยู่อาศัยจริง — ไม่ใช่ที่ดินเปล่า
ใครจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามกฎหมาย: ผู้ขายเป็นคนจ่าย
ในทางปฏิบัติ: เจรจาได้ — บางสัญญาตกลงให้ผู้ซื้อจ่ายแทน (หรือแบ่งกัน)
💡 ถ้าจะตกลงให้ผู้ซื้อจ่ายแทน ระบุชัดในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
หลายคนสับสน — ไม่ใช่ภาษีตัวเดียวกัน ทั้ง 2 ตัวต้องจ่ายพร้อมกันถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี:
| | ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | |---|:--:|:--:| | อัตรา | 3.3% คงที่ | ขั้นบันได 5-35% | | คิดจาก | ราคาขาย/ประเมิน | กำไร (หลังหักค่าใช้จ่ายเหมา) | | ใช้เมื่อ | ถือ น้อยกว่า 5 ปี | ทุกการขาย | | ผู้จ่าย | ผู้ขาย | ผู้ขาย |
→ ดู คู่มือค่าโอนและภาษีอสังหา 2569 สำหรับสูตรภาษีเงินได้เต็ม
ทรัพย์ banteedin ที่ไม่ต้องคิดเรื่อง SBT
ทรัพย์ในระบบ banteedin ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของเดิมถือมาเกิน 5 ปี — ขายโดยไม่มี SBT รบกวน:
ถ้ามีคำถามเรื่องภาษีของทรัพย์ที่สนใจ ทักไลน์ปรึกษาฟรี — ช่วยคำนวณก่อนตัดสินใจได้
หมายเหตุ: อัตราภาษีและเงื่อนไขในบทความนี้สรุปจากข้อมูล ณ มิ.ย. 2569 ควรตรวจสอบกับ กรมสรรพากร (rd.go.th) อีกครั้งสำหรับกรณีเฉพาะ
❓ คำถามที่พบบ่อย
ภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราเท่าไหร่?▼
3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินกรมธนารักษ์ (ใช้ค่าที่สูงกว่า) ประกอบด้วย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% + ภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3 + 0.3 = 3.3% รวม
เมื่อไหร่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?▼
เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีนับจากวันได้มา — ถือว่าเป็นการขายเชิงพาณิชย์ (เก็งกำไร) จึงต้องเสียภาษีนี้ ถ้าถือเกิน 5 ปี เปลี่ยนเป็นอากรแสตมป์ 0.5% แทน
ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากอะไร?▼
คิดจากราคาขายหรือราคาประเมินกรมธนารักษ์ ใช้ค่าที่สูงกว่า ตัวอย่าง: ขาย 5 ล้าน ประเมิน 4 ล้าน → ใช้ 5 ล้านคำนวณ = 5,000,000 × 3.3% = 165,000 บาท
ถือเกิน 5 ปีเสียอะไรแทน?▼
เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (แทน 3.3%) ประหยัด 6.6 เท่า — ตัวอย่าง: ขาย 5 ล้าน ถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี เสีย 165,000 / ถ้าถือ ≥5 ปี เสียแค่ 25,000 บาท ต่างกัน 140,000 บาท
มีชื่อในทะเบียนบ้านช่วยยกเว้นไหม?▼
ช่วยครับ — ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านของอสังหาฯที่ขาย เป็นเวลา 1 ปี ขึ้นไป จะได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ถือไม่ถึง 5 ปี เรียก ทะเบียนบ้านลัด — ใช้เฉพาะอสังหาฯที่อยู่อาศัยจริง
มรดกเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม?▼
ได้รับยกเว้นครับ — การได้รับมรดกไม่ถือเป็นการซื้อขาย จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตอนรับมรดก แต่ถ้านำมรดกไปขายภายใน 5 ปี (นับจากวันรับมรดก) ต้องเสีย ยกเว้นพิสูจน์ได้ว่าเป็นมรดกจริง
ใครเป็นคนจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ?▼
ผู้ขายเป็นคนจ่าย — แต่ในทางปฏิบัติบางสัญญาอาจระบุให้ผู้ซื้อจ่ายแทน (เจรจาได้) ภาษีถูกหักออกที่สำนักงานที่ดินตอนโอน ไม่ต้องไปจ่ายแยกที่กรมสรรพากร
ต่างจากภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายยังไง?▼
ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% คงที่ (ถือ น้อยกว่า 5 ปี) คิดจากราคาขาย ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = อัตราขั้นบันได คิดจากกำไรหลังหักค่าใช้จ่าย — ทั้ง 2 ตัวต้องจ่ายพร้อมกันถ้าถือ น้อยกว่า 5 ปี
สนใจซื้อ/ขายอสังหาฯ ในทั่วประเทศ?
แอด LINE ปรึกษาฟรี — ทีมงานตอบไวทุกวัน 9.00–20.00 น.
💬 ทักไลน์ ปรึกษาฟรี
